David a acheté dans un vieux bâtiment de Raanana un appartement à plusieurs terrasses. Des travaux de rénovation s’imposent : il remplace le carrelage de tout l’appartement et agrandit la cuisine en fermant le balcon attenant. L’hiver suivant, son voisin du dessous, Yaniv, se plaint d’infiltrations d’eau dans son salon, qu’il n’a jamais eues auparavant. Apparemment, en changeant son carrelage, David a dû déplacer ou endommager les feuilles d’étanchéité. David remarque aussi quelques taches d’humidité sur le plafond de la partie qu’il vient de fermer dans sa cuisine, provenant du balcon de Kobi, son voisin du dessus. Les trois voisins décident de se rendre au beth dine pour connaitre leurs droits et obligations mutuels.
Réponse : le Rama (‘Hochen Michpat 155 ; 4) écrit que c’est à celui qui subit les infiltrations de pluie de se couvrir des dégâts. Bien que le sol du voisin soit défectueux, ces dégâts ne sont pas causés par ses eaux mais par l’eau de pluie. Pourtant le Nétivot (3) écrit au nom du Roch (responsa 108 ; 10) qu’au cas où les frais de restauration du sol du voisin du dessus sont élevés, ce sera à lui de les assumer. Mais de toutes façons, il est d’usage aujourd’hui que le propriétaire mette sa propriété en état même s’il n’est pas lui-même endommagé. Il en est de même pour le toit de l’immeuble : les frais d’étanchéité sont payés par la copropriété et pas uniquement par le propriétaire du dernier étage. En Israël, à force d’être appliqué par force de loi civile, ce minhag a pris une valeur hilkhatique (Rav Eliyachiv et Rav Ben Tsione Aba Chaoul à ce sujet). En outre, dans notre cas, c’est David qui a causé l’infiltration d’eau par la rénovation de son carrelage. Dans ce cas-là, le Rama aussi est d’accord que David doit refaire l’étanchéité du sol de sa terrasse. Quant aux taches d’humidité qui proviennent de la terrasse de Kobi, David ne peut pas avoir de réclamation à cet égard. En effet, le bâtiment étant ancien, il n’y avait pas lors de sa construction de normes exigeant l’étanchéité totale pour un balcon surplombant un autre. Quelques gouttes ne dérangent pas dans un balcon ouvert, à la différence de l’espace intérieur qui demande une étanchéité totale. La décision de David de fermer son balcon, ce qui en fait un espace intérieur, ne peut pas obliger son voisin à entreprendre des travaux d’étanchéité.
Conclusion : David devra réparer son sol de façon à supprimer toute infiltration dans le salon de Yaniv, mais il ne pourra pas demander à Kobi de faire de même.
Rav Réouven Cohen

Suite à un mauvais traitement de son dentiste, Sarah se retrouve avec un défaut dentaire incurable. Désolé, le dentiste lui rembourse le prix des soins et lui propose de lui faire gratuitement les soins restants. Sarah n’est pas satisfaite de cela et lui réclame un dédommagement de 300,000 chéquels. De plus, elle porte plainte contre lui au tribunal d’instance de Jérusalem. Comme tous les deux sont religieux, le dentiste convoque à son tour Sarah au beth dine dans l’espoir d’arrêter sa procédure au tribunal civil. Il sait que, selon la Torah, il n’existe pas d’indemnités excessives pour une prestation ou un objet défectueux.
Réponse : La Torah reconnait la notion de méka’h ta’out, l’annulation d’achat pour tout objet défectueux. Dans ce cas, l’argent doit être remboursé. L’acheteur ne pourra pas soutirer des indemnités supplémentaires en menaçant le vendeur de procédure au tribunal civil. En effet, il est gravement interdit à deux juifs ayant un conflit d’intérêts d’avoir recours à la juridiction civile. Quiconque le fait est considéré comme un mécréant ayant blasphémé et porté atteinte à la Torah de Moïse (Choul’han Aroukh ‘Hochen Michpat 26, 1). Ceci est vrai même si le juge est juif ; c’est, au contraire, bien plus répréhensible car il juge ses coreligionnaires en ignorant les principes de la Torah (‘Hazon Ich 15, Yé’havé Daat 4, 5). L’acheteur trompé ne pourra donc pas avoir recours aux instances civiles et devra se suffire des droits accordés par la Torah à la personne ayant subi le dommage. Dans le cas de Sarah, le dédommagement est, en principe, bien inférieur à ce qu’elle réclame. Pourtant, dans son cas précis, le beth dine va lui donner gain de cause, car il existe des corps de métier pour lesquels une licence est requise. Cette licence est délivrée sous certaines conditions, notamment celle de dédommager le client en cas de faute. Sans cela, la licence lui est retirée. C’est un accord tacite, et c’est avec cette assurance que le patient se fait traiter par son dentiste, en étant tranquille que le travail sera minutieux faute de quoi le dentiste le payera très cher (Rav Mendel Chafrane). Cet accord est également valable selon la Torah, qui accorde au client le dédommagement fixé par la loi civile. Il en est de même pour les avocats, experts-comptables et tout autre métier nécessitant une licence. Ce n’est pas le cas des commerçants envers lesquels la plainte doit se faire au Beth Dine sauf s’il y a un intérêt public à la plainte, comme en cas de vente d’aliment avarié ou de tout autre danger public ; il sera toutefois interdit de demander un dédommagement.
Conclusion : le dentiste devra satisfaire les exigences de Sarah, sinon le Beth Dine permettra à Sarah d’engager une procédure civile contre lui pour qu’il puisse faire intervenir son assurance.
Rav Réouven Cohen

Youval doit rapidement vendre sa maison à Ashdod, qu’il évalue à 5 millions de chequels. Quand Ouri lui propose ses services d’agent immobilier, Youval lui répond : « Je dois obtenir 5 millions de shequels. Tout ce que tu arriveras à toucher de plus sera pour toi ». Au bout d’une semaine, Ouri fait visiter la maison à un client. Celui-ci propose sur place 5 millions à Youval. Ouri demande à Youval d’être ferme sur 5,2 M dans l’espoir de clôturer à 5,1 M, afin de toucher 100,000 shequels de commission. Youval est impatient, appelle le client et conclut directement avec lui à 5 M. Mécontent, Ouri accuse Youval de lui avoir escamoté sa commission et lui demande de payer. Pour sa part, Youval répond : « Je t’avais averti que pour 5 M, je ne te payerai pas et je ne voulais pas manquer ce client ». Ils se rendent au beth dine pour régler ce litige à l’amiable.
Réponse : l’agent immobilier mérite salaire pour deux raisons : s’il a été mandaté, il doit recevoir un salaire au même titre qu’un employé et, s’il n’est pas mandaté, il a droit à un salaire pour le profit généré au vendeur ou à l’acheteur. Il existe une controverse (voir Pit’hei Techouva ‘Hochen Michpat 264 qui rapporte le Peri Tévoua) à savoir s’il doit malgré tout être payé dans le cas où le vendeur dit clairement à l’agent qu’il n’est pas intéressé par ses services. Mais notre cas est différent : Youval a demandé à Ouri de travailler et de prendre son salaire sur l’excédent des 5M. Ouri n’a pas renoncé à son salaire. Il a uniquement accepté de prendre le risque, en évaluant qu’il serait capable de trouver un client qui proposera davantage que 5M et d’obtenir sa commission de cette façon. Mais si Youval ne lui laisse pas la possibilité de toucher son salaire de la façon convenue, Ouri n’est pas d’accord d’y renoncer. On se trouve donc face à un employé auquel on a demandé de travailler sans fixer de salaire (puisque le salaire fixé a été annulé). Dans ce cas, il faudra lui payer le salaire habituel d’un agent immobilier en pourcentage. Mais ceci est juste uniquement si Youval s’est empressé de conclure sans laisser la possibilité à Ouri de monter le prix. Par contre, s’il lui a laissé tout le temps nécessaire et que le client n’a pas accepté de payer davantage, Youval aurait eu raison de clôturer de peur de manquer ce client. En cas de doute, on ne pourra pas obliger Youval à payer en vertu de la règle de « hamotsi méhavéro alav haraya » : celui qui retire de l’argent à l’autre doit fournir la preuve qu’il a raison. Mais si l’agent est persuadé qu’il aurait réussi à faire monter le prix et que le vendeur n’en est pas sûr, ce serait un cas de « eini yodéa im pératikha » (Choul’han Aroukh ‘Hochen Michpat 75 ;9) : l’emprunteur disant ne pas être sûr d’avoir remboursé sera tenu de payer sa dette puisque, jusqu’à preuve du contraire, il était redevable.
En conclusion : si l’agent n’a pas réussi à faire monter le prix malgré tout le temps dont il disposait, Youval ne lui doit rien. Mais si Youval s’est empressé de conclure l’affaire sans laisser à Ouri la possibilité de gérer les pourparlers pour hausser le prix (raison de plus si l’acheteur avait été d’accord d’augmenter son offre), Youval devra payer le pourcentage habituel accordé à un agent immobilier.
Rav Réouven Cohen

Moché a pris une location à Natanya pour Pessah. De Paris, il avait viré une avance à Ilan et il était entendu que l’appartement soit cacher pour Pessah et déjà vérifié, étant donné que Moché devait atterrir en Israël la veille de la fête. Mais quel ne fut pas son étonnement en trouvant à son arrivée à 9h du matin un appartement non nettoyé et présentant même quelques miettes de ‘hamets. Moché appelle de suite Ilan, qui s’excuse d’être très occupé par les préparatifs de Pessah et de n’avoir pas eu le temps de nettoyer l’appartement. Il propose à Moché de déduire 200 chéquels du prix de la location pour le nettoyage et la bedika qu’il doit faire. Moché est déçu et sa femme n’est pas prête à emménager dans un tel appartement la veille de la fête. Après quelques coups de fil, il réussit à trouver un autre appartement encore moins cher qui lui convient. Il avertit Ilan du changement et lui demande de lui rembourser ses arrhes. Pour sa part, Ilan lui demande de payer la totalité de la location puisqu’il ne trouvera plus de locataire à cause de lui et que, de toutes façons, il s’est engagé à louer l’appartement pour toute la durée de la fête.
Réponse : les biens immobiliers s’acquièrent par l’argent (Kidouchine 26). Il en est de même pour la location immobilière : en payant une avance, Moché a acquis la location pour toute la période ce qui l’oblige à payer la totalité de la somme même s’il n’occupe pas les lieux. Telle est la loi sauf s’il y a un défaut ou une condition qui remettrait en question l’accord initial. Le Choul’han Aroukh (Ora’h ‘Haim 437 ; 3) écrit que celui qui loue le 14 Nissan une maison, qui est censée être vérifiée et s’avère non vérifiée, le locataire devra faire la bedika et ce n’est pas considéré comme un vice qui annule la location. La Guemara (Pessa’him 4b) explique que même s’il est coutume de faire payer la bedikat ‘hamets, la location ne sera pas annulée, car chacun est content de faire lui-même la mitsva, même s’il incombe au propriétaire de la faire. Le Maguen Avraham (idem 7) demande pourquoi il faut évoquer cette raison pour la mitsva. Le Choul’hane Aroukh (‘Hochen Michpat 232) n’a-t-il pas établi qu’un vice extérieur oblige réparation mais n’annule pas la transaction ? Le Maguen Avraham répond que même si l’on a fait la condition explicite que la bedika soit effectuée, la location sera maintenue pour la raison de la mitsva. Cet avis a été retenu par Rabbi Akiva Eiguer et le Ma’hané Ephrayim (onaa 6), mais plusieurs poskim l’ont remis en question (Pri ‘Hadach, Mékor ‘Haïm 7). En effet, il est difficile de dire qu’une condition explicite ne suspend pas la location. Mais il semble que dans notre cas, la location est annulée selon tous les avis. En effet, lorsqu’il est entendu que la maison louée soit cacher pour Pessah, il ne s’agit pas uniquement de la mitsva de bedika qui ne dure pas très longtemps, mais du nettoyage à fond de tout l’appartement. De nos jours, ce travail est perçu comme un grand tracas, ce qui fait d’ailleurs le bonheur des organisateurs d’hôtels qui permettent aux ménagères d’éviter cette charge qu’elles considèrent comme lourde. Bien que la halakha déconseille de se dispenser de la bedika, nous savons très bien pourquoi tant de familles quittent leur maison pour la fête de Pessah. De nos jours, il n’y a donc plus pour cette mitsva le principe de la Guemara qu’une personne est contente de faire une mitsva par elle-même. Le Rambam (Mékhira 15 ; 5) écrit que chaque milieu établit ce qui est considéré comme un vice susceptible d’annuler une transaction. C’est ce que déclare l’un des grands décisionnaires contemporains, Rav Naftali Nussbaum chlita. Dans notre cas, puisque personne ne serait d’accord de nettoyer et de faire la bedika d’un appartement loué, Ilan doit effectuer le nettoyage et la bedika à ses frais, sans quoi la location sera annulée.
Conclusion : si Ilan ne propose pas à Moché de nettoyer immédiatement l’appartement, Moché peut quitter cette maison et Ilan devra lui rembourser les arrhes qu’il a avancées.
Rav Réouven Cohen

David cherche un appartement sur Natanya. Il s’adresse à son ami Dédé qui est agent immobilier. Dédé lui fait visiter plusieurs appartements, mais pour l’instant aucun ne lui plait. David rencontre un jour Yossi qui cherche lui aussi un appartement, et lui décrit l’un des appartements qu’il a visité avec Dédé. Yossi se met directement en contact avec le propriétaire et achète l’appartement. Aujourd’hui, il se demande s’il doit payer une commission à Dédé puisque l’information provient de lui.
Réponse : Il faut savoir qu’il est strictement interdit de révéler une information professionnelle, même si l’on n’a pas été averti de ne pas la diffuser (Guémara Yoma 4b, voir à ce sujet ‘Hafets ‘Hayim 2 ;27). David a donc mal agi en informant Yossi de cet appartement à vendre car il aurait dû le diriger vers Dédé. Reste à savoir si Yossi ou David doivent quelque chose à Dédé. Il faut savoir qu’un agent immobilier mérite salaire pour deux raisons : s’il a été contacté et mandaté, il doit recevoir un salaire au même titre qu’un employé et sinon, il a droit à un salaire pour le profit qu’il a causé au vendeur ou à l’acheteur (Gaone de Vilna, ‘Hochen Michpat 185). C’est le principe de yoréd, mais faut-il encore qu’il ait travaillé pour lui. David a demandé à Dédé ses services sans finalement en profiter, tandis que Yossi en a profité sans que Dédé n’ait travaillé pour lui. Dédé ne mérite donc aucun salaire. Mais tout cela est juste seulement si David a visité l’appartement au départ pour lui-même. Par contre, s’il l’a fait depuis le début par malice pour éviter à Yossi les frais d’agence, Yossi devra bien sûr payer Dédé. En effet, sans le savoir, Dédé a travaillé depuis le départ pour Yossi. Il en sera de même si David a transmis l’information concernant cet appartement pour faire profiter Dédé de la commission. En fait, il a effectué en faveur de Dédé un travail d’agent et devient son envoyé sans même l’avoir averti. C’est le principe de zakhine. Dans ce cas-là, Yossi payera les frais d’agence à Dédé.
Conclusion : David n’avait pas le droit de transmettre à Yossi les informations sur cet appartement à vendre. Mais ni lui ni Yossi ne doivent payer à Dédé de frais d’agence.
Rav Réouven Cohen

Itshak demande à Deborah de taper un texte de quelques pages. Elle est payée au nombre de caractères. Il s’avère qu’elle avait déjà effectué une partie de ce travail pour un autre client. Elle se demande si elle peut être payée pour cette partie du travail qui ne consiste qu’à copier le texte qu’elle a déjà tapé.
Réponse : La Guémara Guitine 74b écrit que si le propriétaire d’un champ propose à son arisse (métayer), d’arroser son champ 4 fois par an au lieu des 3 arrosages habituels, et de recevoir un tiers de la récolte au lieu d’un quart et qu’au jour du dernier arrosage il pleut, l’arisse recevra quand même un tiers bien qu’il ait moins travaillé. Rachi explique qu’il a eu son avantage grâce à son mazal. Le Rif (ramené dans le Beit Yossef Hochen Michpat 334) fait une différence entre l’arisse et le poèl (employé). En effet l’arisse qui est payé au pourcentage ressemble à l’associé alors que l’employé qui est payé à l’heure ou à la journée sera rémunéré uniquement sur son travail. Mais il faut savoir qu’il y a un statu intermédiaire : le kablane qui est payé à la tâche. Peu importe l’effort déployé ou le temps passé il sera payé selon le résultat. Le Raavad pense qu’il a le statut du arisse alors que le Rambane le compare à l’employé puisqu’en fin de compte il est payé pour son travail. Le Beit Yossef semble aussi partager cet avis et dispenser l’employeur de payer le kablane au cas où il n’a pas fourni de travail. Dans notre cas Déborah n’est pas employée (poèl), puisqu’elle n’est pas payée à l’heure mais à la tâche (kablan). Son statut devrait dépendre de cette controverse et l’on devrait dispenser Itshak de la payer en suivant l’opinion du beit Yossef. Mais il semble qu’elle mérite quand même salaire. En effet il faut différencier entre le cas où l’employeur n’a plus besoin du travail puisqu’il a plu et le cas où il détient un travail déjà effectué, dont il peut s’en servir pour un autre client. Le dine sera diffèrent si Deborah avait trouvé ce document Word dans les dossiers de son employeur.
Conclusion: Deborah est en droit de demander son salaire selon le nombre de caractères du fichier qu’elle remet à Itshak.
Rav Réouven Cohen