Yossef et Moshé ont pris rendez-vous chez Michael, un agent immobilier réputé, dans le but d`acquérir en commun un bien qui leur rapporterait de bons revenus. Après que Michael leur ait fait visiter plusieurs appartements, qu`ils se soient décidés pour l’une des propositions et que les avocats des deux parties se soient rencontrés, Moshé s`est désisté. Yossef aurait voulu acquérir ce bien mais n`avait pas les moyens de le faire seul. Il a donc annoncé au vendeur que la transaction était annulée. Un mois plus tard, Aviv, le frère de Yossef, rencontre un ami du nom de Benny qui justement lui raconte qu`il aimerait bien investir dans l`immobilier mais que les prix dépassent son capital. Aviv le met en rapport avec son frère Yossef. Après que ce dernier ait fait visiter à Benny l`appartement qu’il avait désiré acheter, ils se mettent d’accord pour investir ensemble et tous deux signent le contrat avec le vendeur.
Yossef appelle de suite Michael (l`agent immobilier) et lui annonce qu`avec l`aide d`Hachem, il a finalement réussi à acquérir la moitié du bien. Il désire donc lui payer sa commission, à savoir 2% du prix qu`il a payé pour sa part dans l`appartement. Michael lui demande ce qu’il en est de la deuxième moitié du bien. Yossef lui donne alors les coordonnées de Benny. Au téléphone, Benny rétorque à Michael qu`étant donné qu`il ne lui a jamais demandé son service et qu`il a obtenu cette affaire par l’intermédiaire de son associé Yossef, il pense ne rien lui devoir.
Qui a raison ?
Réponse: D`après la halakha, il peut y avoir deux raisons pour lesquelles un agent immobilier a droit à une rémunération pour son service sans qu`il y ait eu signature d’un contrat entre le client et l`agent :
– du fait qu`il y a une entente entre le client et l`agent sur deux points : le client est intéressé par ses services, et en échange de ses services, l`agent a l`intention de réclamer une prestation (même si elle n`a pas été fixée ; dans ce cas, elle s`élèvera au prix le plus bas en cours sur le marché). Ses services pourront alors être considérés comme les actions d`un employé (« poèl« ) au service de ce client, même dans le cas où il n`a fait qu’indiquer l’adresse d`un appartement offert à la vente (bien entendu à condition que la transaction ait été conclue par l` intermédiaire de l`agent).
– du fait que l`agent a procuré au client un bénéfice par son action, qu`il en avait l`intention au moment d`agir et qu`il a intervenu avec l’intention de réclamer une prestation (« yored« ), même si l’acheteur n`a pas été en contact avec l`agent. (Toutefois, cela s’applique seulement dans les cas où on présume que l’acheteur aurait accepté de payer pour ce bénéfice.)
Dans notre cas, nous constatons qu`aucune des deux raisons n’est présente :
– Evidemment, il n`y a eu aucune entente entre l`agent et Benny.
– L`agent n`avait ni l`intention de procurer un bénéfice à Benny ni de lui réclamer un salaire. En effet, au moment de son intervention, il n`avait pas entendu parler de Benny et ce dernier n’était pas intéressé d’acheter ce bien.
Conclusion: Michael, l’agent, ne peut donc pas réclamer à Benny un paiement. La solution pour l`agent aurait été d`ajouter au contrat entre lui et le client une clause prévoyant que sa commission s`élevait à 2% de la totalité de la transaction, même si son client n`en a acquis qu`une part.
Rav Ellia Yaffé
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- Choul’han Aroukh 336
- Ketsot Ha’hochen 331, 3.
- Kessef Hakodachim 264.
- Biour Hagrah ’Hochen Michpat 87, 117.
- Netivot Hamichpat 236, 7.
- Maharam de Padoue 40, rapporté par le Rema 335, 1.
- Hazon ich hochen michpat baba kama 22, 6