David a vendu son appartement de Jérusalem et doit présenter à son acheteur une attestation que les charges de la copropriété ont été payées. Les copropriétaires lui refusent ce document car le locataire de David a quitté l’appartement sans avoir payé les charges pendant deux ans. Aux frais réguliers (nettoyage, électricité) se sont ajoutées la réparation de la toiture et la peinture de la cage d’escalier effectuées durant ces deux années. Pour obtenir ce document, David convoque les représentants de la copropriété  au bet dine, avec pour revendication qu’ils doivent réclamer cette somme à son locataire qui, lui seul, a profité de leurs services. Les représentants de la copropriété rétorquent qu’en tant que propriétaire, il est responsable de ce paiement et que c’est à lui de réclamer cette somme à son locataire.

Réponse:

Le Choul’han Aroukh ‘Hochen Michpat (161;2) écrit : « La personne qui possède dans la copropriété une maison qu’il n’habite pas doit faire avec [les autres propriétaires] la porte et la serrure (de la cour commune) mais pas les autres choses ». Le Bet Yossef (idem 3) écrit que cela exclut le bet chaar (un muret face à la porte d’entrée de la cour pour éviter les regards des passants). Le Netivot 2 explique que les regards des curieux ne dérangent pas le propriétaire, qui n’habite pas sur place, alors que la porte et la serrure lui sont utiles pour protéger sa maison des voleurs. Il en ressort que toutes les installations ou réparations telles que peinture ou toiture, qui préservent ou valorisent le bien, sont à la charge du propriétaire alors que les frais de nettoyage ou d’électricité doivent être payées par le locataire. Mais le Pricha 3 prétend que la distinction faite par le Choul’han Aroukh ne concerne qu’une maison inhabitée ; si elle est occupée par un locataire, le propriétaire est tenu de tout payer. De là, le Chévet Halévi (9; 301) déduit que tous les frais de copropriété sont à la charge du propriétaire, et que c’est à lui de les réclamer à son locataire.

Bien que l’on puisse interpréter le Pricha autrement (voir Emek Michpat, tome Chkhénim), le bet dine n’obligera pas les représentants de la copropriété à fournir le document réclamé par David. Pour l’obtenir, David devra régler les deux ans de charges impayées par son locataire.

                                                                     Rav Reouven Cohen