Réouven a acheté un appartement à Jérusalem. Il a signé sur un contrat de vente il a versé vingt pour cent de la somme. La transaction a été enregistrée en la forme d’une mention à son nom dans les registres du cadastre (éarate hazhara au tabou). Quand il rentre dans l’appartement, mais ce encore avant l’enregistrement définitif de l’appartement au cadastre (tabou), il s’aperçoit que le système de chauffage est défectueux. Une semaine plus tard, dans une réunion de la copropriété, il est décidé de frais de réfection de la toiture. Réouven demande la réparation du système de chauffage car il a été endommagé avant qu’il est inclus dans la vente l’appartement. David, le vendeur, rétorque que le système s’est détérioré après la signature du contrat et qu’il appartenait donc déjà à Réouven. Quant à la toiture, Réouven ne considère la maison vraiment sienne jusqu’à l’enregistrement au cadastre.
Réponse : selon le Talmud, (kidouchine 26) et Choulhan aroukh (191) on peut acquérir un terrain avec de l’argent un acte écrit ou une action démontrant la propriété tel réparer etc. Mais quand l’habitude est d’écrire un contrat, l’argent n’est plus valide car on ne se sert plus de l’argent seul de peur de ne pas laisser de trace. Mais aujourd’hui, bien que le contrat que nous écrivons est une habitude, il ne peut être considéré comme un acte d’achat car les termes qui y figurent ne sont pas des termes de vente et d’achat mais des engagement mutuels. L’argent est donc le moyen d’acquisition mais comme l’habitude est de signer un contrat, il est conditionné par cette écriture. D’autre part, même si un acompte peut servir de moyen d’acquisition selon la halakha (voir Choulhan aroukh 192, 2 et Sma’ et Taz), aujourd’hui, puisque l’habitude est de ne pas laisser entrer l’acheteur jusqu’à qu’il ne paye l’entièreté de la somme, il faudra donc attendre la fin des paiements pour dire que l’appartement est acquis (Rav zalman Nehemia Goldberg etc.). il en ressort donc que le système de chauffage était en possession du vendeur quand il s’est détérioré et le contrat stipulait qu’il était en bon état. Il doit le réparer ou le changer. Dans le cas où il le change entièrement par un nouveau, Réouven devra donner la différence entre le prix d’un neuf et d’un ancien .
Quant à la toiture, l’enregistrement définitif au cadastre n’est pas une condition sine qua non pour l’acquisition (. Tant qu’il y a une mention de la transaction, tout le monde sait que l’acheteur est protégé. La toiture est donc aux frais de Réouven (Hazon ich Likoutim 16, Maadané erets Chéviite 2 ;13 ).
Rav Réouven Cohen
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