Aryé a signé en septembre 2010 un contrat de location d’un an pour un trois pièces à Bayit Vagane au prix de 3900 shekels le mois. A la fin de l’année, il continue à occuper les lieux sans renouveler le contrat et ce, pendant plus de trois ans. En janvier 2015, son propriétaire lui fait savoir que les prix des locations ont considérablement augmenté depuis quelques années déjà. Il lui demande donc de lui verser dorénavant 5000 shekels par mois à compter du 10 janvier ou de quitter l’appartement. Aryé est contrarié par sa démarche et lui demande de le laisser finir l’année jusqu’en septembre puisque son contrat avait commencé en septembre ; il prétend de plus qu’il n’a pas le droit de lui faire quitter l’appartement en plein hiver. Avy rétorque que, depuis septembre 2011, Aryé occupe l’appartement sans contrat et que s’il s’entête, il lui réclamera une augmentation rétroactive depuis 2013, date de l’augmentation nette des prix à Bayit Vagane.
Réponse : Le Choul’han Aroukh (‘Hochen Michpat 312) écrit qu’une location dont la période n’a pas été fixée d’avance pourra être interrompue par un préavis d’un mois, sauf en hiver. Mais aujourd’hui, puisqu’il est d’usage de déménager aussi en hiver, cette restriction n’est plus en vigueur. Si les prix ont augmenté, le propriétaire pourra ajuster le prix immédiatement lors de la hausse, mais pas de façon rétroactive (voir Sma’ 14). La question est de savoir si le fait de poursuivre la location sans renouveler le contrat est considéré comme une location sans contrat ou comme si l’on considère que, de façon tacite, le contrat se renouvelle chaque année pour la même somme et la même période. Le Gaon (14) opte pour la deuxième possibilité en s’appuyant sur le Choulhan aroukh 312 ;14. Mais les autres commentateurs (Mahari ben Lev 4 ;38) pensent que le Roch (1 ; 7), qui est la source du Choul’han Aroukh, traite d’un endroit où les locations ne se faisaient qu’à une date précise, car ultérieurement, il était impossible de louer une maison ou de trouver un locataire. Dans ce cas-là, le propriétaire et le locataire sont bien conscients que leur silence les engage à poursuivre la location. C’est aussi l’avis du Rav Hay Gaon et du Méiri (Baba Metsia 101b) : le silence des parties ne renouvelle pas automatiquement le contrat sauf si elles se sont entendues pour continuer une année supplémentaire, de façon tacite selon les mêmes termes. Mais il est évident que pour la période qui a déjà été payée, le propriétaire pourra ni faire sortir le locataire ni lui demander de majoration.
Conclusion : Avy a le droit de réviser la location à la hausse mais il ne pourra renvoyer Aryé qu’avec un préavis d’un mois.
Rav Réouven Cohen