Suite à une annonce publicitaire, M. Israël achète un terrain dans le centre du pays au prix de 3000 shekels le mètre carré.

Deux ans plus tard, il décide de revendre et contacte l’agence qui lui vendu son terrain. Celle-ci lui propose seulement 3000 shekels, peut-être 3200 shekels, le mètre carré. Déçu, il contacte une autre agence en espérant une offre plus généreuse. A sa déconvenue, il apprend que le prix réel est de 2000 shekels seulement, car le prix payé à la vente était excessif. Après vérification, il constate que les prix varient entre 2000 et 3200 shekels le mètre carré.

  1. Israël hésite : que faire dans cette situation ? Vaut-il mieux vendre au prix maximum qu’il peut obtenir, ou bien faire une réclamation à l’agence qui l’a tout simplement trompé ? Or il est formellement interdit par la Tora de tromper son prochain et de lui vendre un bien à un prix supérieur à celui du marché.

Réponse : La Tora nous enseigne (Vayikra 25, 14, Choul’han Aroukh ‘Hochen Michpat 227, 1) qu’il est interdit au vendeur et à l’acheteur de tromper leur prochain dans une vente (onaa en hébreu).

Dans le cas où le vendeur a reçu un excédent par rapport au prix du marché, si celui-ci est égal à un sixième du prix du marché, la vente reste valable, mais il devra rendre le supplément (C.A. ‘H.M. 227, 2). Par contre, si l’excédent dépasse un sixième, l’acheteur est libre d’annuler la vente (C.A. ‘H.M. 227, 4), celle-ci étant considérée comme une vente effectuée par erreur (méka’h ta’out).

Cependant, le Talmud (Baba Metsia 56, voir C.A. ‘H.M. 227, 29) exclut de cette loi les biens immobiliers sans nous en donner la raison ; c’est un décret. Cependant, les commentateurs ont donné une explication à cette loi : il existe diverses circonstances pour lesquelles les hommes vendent leur terrain moins cher ou paient plus cher qu’un sixième. Aussi, la vente est effective tant que le montant de la duperie ne représente pas plus de la moitié du prix réel. Au-delà de la moitié, le Choul’han Aroukh et le Chakh (‘H.M. 227, 17)  optent pour l’avis du Rif qui considère la vente valide, alors que le Rama rapporte l’opinion de Rabbénou Tam disant que la vente est nulle.

Par conséquent, ne pouvant réclamer son argent au vendeur, M. Israël n’a plus qu’à revendre le terrain. La question est à présent de savoir à quel prix. Le Pit’hei Techouva rapporte au nom du Ramban que d’après toutes les opinions, l’interdit de la Tora de tromper concerne même les biens immobiliers ; la seule différence entre les biens mobiliers et immobiliers, c’est le devoir de rendre le supplément lors d’une vente de biens mobiliers. Comme l`interdit de tromper reste en vigueur, M. Israël ne pourra pas revendre le terrain plus cher que son prix réel, afin de ne pas tromper l’acheteur.

Il y aurait peut-être une possibilité de permettre la vente du terrain au plus offrant, puisque ces terrains sont considérés comme des biens dépourvus de prix fixe étant donné que chacun achète et vend comme il le désire. Il n’y aurait donc pas d’interdit d’après le Beth Yossef (‘Hochen Michpat 209), mais le Ba’h et le Chakh l’interdisent. Le Chévet Halévi (tome 5 chapitre 218) reste dans le doute sur cette question.

Dans notre cas où certaines personnes vendent plus cher et d’autres moins cher, le Aroukh Hachoul’han (‘H. M. 227, 7) permet la vente, car il considère que cette interdiction n’intervient qu’à partir du moment où le vendeur décide, à titre personnel, d’augmenter le prix. Par contre, si d’autres personnes le vendent plus cher, le prix réel sera fixé dans la marge du prix minimum et du prix maximum. Cependant, le Pit’hei ‘Hochen (tome 5, chapitre 10 ; 13, 25) rapporte que le Erekh Chaï l’interdit, mais il le permet dans la vente de biens immobiliers puisqu’ils ont été exclus de cette loi lorsqu’il existe des prix divers, cette situation n’étant pas assimilable à une tromperie.  

Conclusion:

  1. Israël aura le droit de revendre son terrain au prix fort pratiqué habituellement.

Rav Yéhouda Lévy

Un terrain surpayer